אלווה פארק קוסטה בראווה: השקעה כושלת וחובות מצטברים
מספר הולך וגדל של נושים מפרויקט אלווה פארק קוסטה בראווה הכושל הצטרפו לאחרונה לוועדת נפגעי אקסליון, והעלו אור על עוד מיזם בעייתי הקשור לקבוצת הנדל"ן השנויה במחלוקת. לא נוכל לגלות כאן את רוב הפרטים, אבל גם ממה שניתן לספר, עולה דפוס התנהלות חובבנית עד רשלנית, בלשון המעטה.
באפריל 2023, ולד נמירובסקי ומוטי גרוזמן, בעלי אקסליון, הקימו את Lloret Capital Invest S.L.U. כדי לרכוש את אלווה פארק קוסטה בראווה – מלון יוקרתי לשעבר ברמת חמישה כוכבים שהוסב למתחם דירות. הנכס, שבמקור היה בבעלות יחידה, נמכר בשנת 2020 בשל קשיים כלכליים וחולק בין בעלי זכויות רבים. הפיצול הזה, עם 89 דירות ו-70 מקומות חניה המוחזקים על ידי גורמים שונים, הפך את תהליך הרכישה למסובך במיוחד. למרות היעדר מומחיות אדריכלית או הנדסית, נמירובסקי וגרוזמן נשבו בעיצוב הפנים היוקרתי של הנכס ובפוטנציאל למכור מחדש ברווח גבוה בלורט דה מר. הם הסתמכו על הערכות אופטימיות משלהם, העריכו בחסר את דרישות השיפוץ, ופעלו לגיוס כספים לרכישה.
גיוס כספים והוצאות הולכות וגדלות
כבר באפריל 2023, נמירובסקי השיג "הלוואה המירה" ("Convertible Loan") ממשקיעים פרטיים בישראל וברוסיה למימון שלב הרכישה הראשוני. ההלוואות שימשו כתשלום מקדמה (arras) עבור הקבוצה הראשונה של 32 דירות, בעוד המו"מ לרכישת שאר היחידות נמשך. עם זאת, עיכובים בגיוס הכספים הובילו לאיחורים בתשלומים, מה שהעלה את מחיר הרכישה של החלק הראשון. במקביל, מוכרים נוספים העלו את מחירי הבקשה שלהם, מה שהחמיר את המצב.ניסיון של אקסליון לייצר הכנסה מהירה באמצעות מכירה מוקדמת נכשל. עיכובים בשיפוץ דירות לדוגמה והגבלות על גישה לנכס עבור סוכנים וקונים פגעו במאמצי השיווק. חמור מכך, הם קבעו מחירי דירות גבוהים ב-30%-50% ממחירי השוק, בעקבות עלייה בעלויות הרכישה והשיפוץ.לחץ גובר והחלטות מסוכנות
למרות האתגרים, נמירובסקי וגרוזמן המשיכו. באוקטובר 2023, הם לקחו הלוואה בריבית גבוהה ממלווים פרטיים באירופה באמצעות Aexx Capital להשלמת רכישת 59 דירות, תוך השעיית התוכניות לרכישת החניות. עם זאת, הבעיות החריפו כאשר מכירת דירות נעצרה בכל פרויקטי אקסליון.
במהלך נואש, נמירובסקי הציע תוכנית המיועדת למבקשי גולדן ויזה בספרד. הוא ביקש למכור דירות תמורת €500,000 עם "החזר כספי" של €150,000 במסווה של דמי שכירות שישולמו מראש. התוכנית, שנחשבה מסוכנת ומטעה, נעצרה על ידי הנהלת הכספים של אקסליון.
מבניין דירות למלון מקרטע
כשלא הצליחו למכור דירות, אקסליון שינתה כיוון והחלה בהסבת הנכס למלון. ביולי 2024, הבניין הועבר לחברת Smart Rental, ונקרא מחדש Smartr Lloret de Mar. עם זאת, המלון מתקשה להתחרות, ומציע מחירים נמוכים בכמעט 50% ממחירים של נכסים דומים באזור. למרות דירוג צנוע של 7.4 באתר Booking.com, ביצועיו הפיננסיים נשארים מאכזבים.
תגובות המשקיעים והתמוטטות צפויה
משקיעים ישראלים ורוסים, שמימנו את רכישות הנדל"ן הראשוניות, פועלים כעת משפטית להשבת כספם. מאחר שהתחייבויות אקסליון קשורות אישית לנמירובסקי וגרוזמן, המשקיעים בוחנים צעדים לתפיסת נכסים בישראל, אנגליה ובלגיה. בנוסף, קבלנים ויועצים שהשתתפו ברכישה ובשיפוצים נערכים להגיש תביעות בגין חובות שטרם שולמו.
הלחץ הולך ועולה: ההלוואה הגדולה ממלווים אירופאים הגיעה לפרעון באוקטובר 2024. נמירובסקי נאבק להשיג מימון לתשלום הריבית ולנהל מו"מ על דחיית הקרן. בהיעדר מכירות דירות ואפשרויות מתמעטות, הישרדותה של אקסליון תלויה בהשגת הלוואה נוספת – הימור מסוכן על מציאת מלווה תמים או אופורטוניסטי.
כפי שנאמר, "פראיירים לא נגמרים; הם רק מתחלפים".
עוד באותו הנושא: מה זה הונאת פונזי | הונאות נדל"ן: איך זה עובד
